Efecto e-commerce y costos fijos: la vacancia de locales comerciales en Córdoba saltó al 13,8%

Un relevamiento del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba reveló que la desocupación de inmuebles comerciales se multiplicó por cuatro en un año. Los tiempos de rotación se triplicaron, el «precio llave» desapareció y los alquileres residenciales muestran bajas reales por sobreoferta.

El mercado inmobiliario de la provincia de Córdoba atraviesa un fuerte reacomodamiento en sus diferentes segmentos. De acuerdo con datos del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, la vacancia en locales comerciales sufrió un salto drástico al pasar del 3,1% en agosto de 2025 al 13,8% en agosto de 2026, lo que representa un incremento de 10,7 puntos porcentuales en apenas doce meses. La entidad atribuye este fenómeno a una combinación de factores económicos, entre los que destacan el peso de los costos fijos —impuestos, servicios y alquileres— y el avance sostenido del comercio electrónico, que lleva a pequeñas empresas a prescindir de la atención presencial para operar desde depósitos.

La acumulación de locales vacíos alteró la dinámica de contratación en las principales arterias y galerías comerciales. Según advirtió el presidente de la institución, Lucas Péndola, el período promedio de rotación para ocupar un comercio desocupado se extendió de 30 a 90 días en calles céntricas, alcanzando hasta 150 días en galerías tradicionales. A este escenario se suma la extinción del histórico «precio llave» —la suma que abonaba el nuevo inquilino al saliente para quedarse con una ubicación estratégica—, reflejando una pérdida de atractivo en los espacios físicos que amenaza con consolidarse si las galerías no adaptan sus formatos a los nuevos hábitos de consumo.

En contraposición, el segmento de alquileres de vivienda exhibe una realidad impulsada por la sobreoferta tras la derogación de la Ley de Alquileres. La vacancia habitacional subió del 3,7% al 5,5%, abriendo un margen de negociación inédito para los inquilinos. Ante el costo que representa mantener un inmueble ocioso —gastos comunes, servicios e impuestos—, los propietarios optaron por convalidar bajas en los precios. Un ejemplo claro se observa en Nueva Córdoba, donde un departamento de un dormitorio cotiza hoy entre $550.000 y $600.000, por debajo de los valores que se registraban hacia fines de 2023.